大崩盘!楼市最猛调控到来,炒房致富模式终结!

摘要: 面对着全球流动性收紧,未来充满了不确定。大国之间也只能扭扭捏捏,触摸试探。对于我们,也应该防守多于进攻,在投资中不要过于激进,抱着“我就是想赚点钱”的心态,对各种诱惑心怀侥幸。

11-08 09:43 首页 理财知识

来源:天天说钱、真叫卢俊、米筐投资


黑色星期一!今日,地产股暴跌!


9月25日一开盘,深沪港三家交易所的房地产股就出现了暴跌行情。

 

到下午收盘,在港股主板市场跌幅前60名中,内地房地产股超过一半(见下图),其中中国奥园下跌接近19%,佳兆业下跌接近16%,合生创展下跌接近14%,雅居乐、龙湖地产下跌超过11%。



在深沪A股市场,房地产板块也跌幅第一,接近2.5%。其中万科跌幅达到了6%,四只地产股跌幅超过9%。



楼市调控即将到来


消息面上,就在上周末,一夜之间,重庆、长沙、南昌、贵阳、南宁、石家庄、西安、武汉8城同时升级调控,其中6城剑指限售,限售时间2-5年不等。



据不完全统计,从今年3月到现在,全国已有40个城市发布了“限售令”。


过去房地产趋势可以一直如虹,这是因为房子的资产身份和居住身份一直分不开所以导致每次想要调控房子资产价格的时候,每次到最后都是居住身份的需求顶不住压力最后又涌入楼市,导致楼市调控很难持续。


而如今我们看到楼市调控的同时跟进了一步租售同权、共有产权,这就很大程度把房子的身份区分的更加彻底,对于居住属性未来用户可以选择的面更多了。


这样的调控模式不但更加丰富的解决了用户的需求,而且房子作为资产身份政策调控起楼市可以更加彻底和坚决。


如今的楼市不会轻而易举的就放松,多年来我们等着楼市调控解绑的习惯很久了,但是这一次,但凡是地产人都可以感受到压力和决心,楼市没有轻而易举松绑的可能。


到底时间是多久我不知道,这一点不重要,但是本质上的出发点就决定了楼市长调控的周期即将到来。


开发商致富的模式即将被终结


政策对于楼市的态度,其实可以从很多维度都可以看得出来,看态度其实不用看用户端,我们从当下开发商的生存模式就可以明白。


过去,房企惯常可以在房地产里风生水起有三个重要逻辑:


1、土地口给到极强的信心背书:只要地方政府依赖土地财政,每年出让土地有限以及楼板价依然坚定,那么房地产保本开发或者得利开发几乎是闭着眼睛就可以实现的事情。


2、开发过程中拥有极强的杠杆能力:只要你能够获得土地,后续的开发对于现今流的要求是很低的,因为首先房子可以提前卖,工程款也可以垫付,过程中到处是杠杆可以利用。所以虽然整体而言项目开发利润率低,但是因为杠杆的介入赚取现金流滚动的钱就数不胜数。


3、作为房企,现金获得的门槛极低:只要你拥有土地,你就可以融到最便宜的资金。对于银行来说,他把钱借给没风险的地方是最稳妥的,毫无疑问历来房地产就是这么一个行业。


一个房企能否做大是他的资金运作能力,中间有太多的以小博大的可能,最大的企业一定是杠杆玩的最好的。


而如今,楼市调控几乎把给到开发商的这三个致富命门都给关了!


首先不允许你卖了,目前大量的土地要求持有运营,而且未来的比例会越来越高,就是逼迫开发商从过去的快速的销售收入变成长线的运营持续性收入。


这个态度这等同于你玩现金流最后还钱的关口给关上了,快周转在未来会遇到极大的麻烦。


而另外一个环节,房企借贷的利率极大比例的提升,今年的资本市场给到房企的利息极高,所以也导致今年能够在销售量上突围的房企大多数类似龙湖这样能够境外发债的企业。


而今年下半年外汇管控也暗示未来的资本市场对待房企的门槛会越来越高。


一来这也是逼迫资本流到其他的实体产业,二来也是逼迫房企在不太舒服的营收模式下被迫转型。


最后加上土地出让从过去的招拍挂到如今的复合招拍挂,持有比例的持续上升,所以基本上开发商的日子变得越来越难过。


说实话,这些政策在过去房地产开发环节从未发生过,某种程度上也代表过去的调控从未真正想要下狠手,但是对于现在来说,却是认真且严肃的。


开发商致富的模式即将被终结,这在业内很大程度上已经达成了共识。所以从这个角度上来看,政策似乎不允许接受以小博大的快速致富模式。


炒房客一夜暴富已行不通


炒房客致富的逻辑也是如此,把上面这三个致富法门,把土地换成房子,把开发贷换成房贷,把房企的借贷便利性同比用房子申请各种贷款的能力基本上的逻辑都是能看得通的。


把首付比例提升,这本质上就是去除杠杆的一种方法,不论是首付五成还是七成,本质上就已经降低了你一夜暴富的可能,因为不论涨的程度有多少,你的投入产出比伴随着投入的增加整个数值都会降低。


上周末对于限售城市的加码,可以看出对这一块的决心,如今都是2年3年,不排除未来有八年十年的可能。


这样的态度是让大量的炒房客在楼市里放弃一夜暴富的念头,只要交易环节被锁住,楼市的泡沫就会降低很多,用户对于房价的判断也会平和很多。


而且值得一提的是,锁住投资客的念头可不仅仅只有限售这个行为,后面还有房产税,我们做一个大胆的猜测,如果后面投资客的房子都被限制销售的时候,突然开征收房产税,那么对于炒房客来说可以说是灭顶的打击。


房价会就此下跌?


房价会就此下跌?当然不是。


价格永远都是供需决定的,哪怕是控制成交价,市场化行为下也会通过其他方式把价差补齐。所以对于房子来说,伴随着供求关系以及城市化的进行,房子的价格还是坚挺的,而且可能也是长期的。


而且房价的稳定对于任何人来说是有利的。


但是另外一个环节,房子的流动性一定会降低,而且降低到最低。房子作为资产的价值依然存在,但是他的变现能力会放缓。


这个特性对于普通用户来说没有影响,因为对于他们来说本来就不需要用房子做快周转,但是对于投资客或者炒房客来说就是很大的影响,现金流以及启动资金的门槛变得越来越高。


楼市调控的外表下

本质是全球资本博弈


回顾过去一年,我们按照时间线来进行关联。


2017年3月15日美元加息。本月:认房认贷席卷全国。



尤其是美联储加息的15日前后,重点城市似乎是遥相呼应,密集且步步收紧。


2017年5月25日调整穆迪下调中国评级,6月15日美联储加息。凑巧,楼市调控再升级:



2017年9月21日,美联储宣布缩表计划。9月22日,标普下调中国主权评级以及香港评级。


几乎前后脚:国内楼市调控版图再扩大。


巧合?偶然?我们回看过去一年,楼市政策和美元的节奏,似乎总在结伴而行,非常合拍。


1、时间点上,国内出招,为了应付美元;

2、城市级别由一线到二线,二线再到三线,从重点到边缘,逐级扩散;

3、调控看似是抑制房价上涨,不如说是防止资本从楼市出逃;


更重要的是,我们总是习惯的认为,关于楼市的政策已经趋于尾声,但事实却是,美元的一系列动作还只是刚刚开始。


在加息节奏上,美联储预计:


2017年,还将加息一次;

2018年,将加息三次;

2019年,加息两次;

2020年,加息一次。


在缩表计划中:


缩表将依照今年6月介绍的原则和计划进行,表内资产规模和所持证券规模均将大致缩减至当前的60%,本轮缩表自今年10月份启动,将延续至2023年。


我们有足够理由相信,延长楼市限售时间,高位锁定流动性,帮助地产市场、人民币汇率市场平稳度过这次美元缩表周期,楼市还存在进一步调控的动力。也许是年底,或许是明年,一定会有波及范围更广,手法更加严厉的政策出现。


全球资本博弈越发尖锐,我们正面临着和过去十年不一样的外部环境。每一个经济政策的变动,都将和我们生活息息相关。


面对着全球流动性收紧,未来充满了不确定。大国之间也只能扭扭捏捏,触摸试探。

接下来楼市成交量将锐减,开发商的业绩至少在未来半年会受到严重影响。这当然会间接影响股价。

 

当成交量的冬天到来时,部分城市出现房价松动、微跌都是可能的。但大跌比较难,因为那样会引发金融风险,所以不被允许。

 

2、“暂停”很难持续很久

 

由于经济数据在8月出现了显著下滑,所以未来“冻结房地产市场”、“让楼市暂停”这种非常严厉的管控,很难持续很久。至少在20181月到来的时候,银行信贷会有所放松。3月份之后,随着新一届政府组建完成,楼市可能会有新的调控思路。

 

3、房地产股仍可能反复活跃

 

这轮房地产股的行情,背后的真正原因是:土地储备的重新估值。

 

很多大房企都有巨量的土地储备,过去一年全国地价上涨很多,很多城市接近翻倍。


比如某大房企,其土地储备的初值大概在4600亿元左右,目前评估价值逼近1万亿,接近翻倍。


仅仅土地储备的升值部分,就达到了4000多亿,而公司的总市值大涨之后,也只有3000多亿。

 

由于宏观政策不支持,所以房地产股接着大涨难度比较大,但这个板块会反复活跃,成为打不死的“小强”。


一部分被楼市挤出来的资金,会流入股市,甚至会转而购买房地产股。


但股市风险显然比楼市更大,普通股民想赚钱难度颇大。


对于我们,也应该防守多于进攻,在投资中不要过于激进,抱着“我就是想赚点钱”的心态,对各种诱惑心怀侥幸。


 @金钱玫瑰

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